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용답동 재개발 임장 심층분석!
  • 글쓴이 관리자
  • 작성일 2022-03-18 14:43:37
  • 조회수 945


 

안녕하세요! 프리앤홈즈 입니다 




번에 준비한 내용은 현재 용답동이 추진중인 도시정비형 재개발에 관련된 

임장 데이터를 분석해 보는 시간을 가지려고 합니다.

'용답동이 역세권 재개발이 가능할까?' 에 대한 궁금증에 대해

아래 목차대로 순서대로 따라 오신다면

투자를 결정하시기 좋은 자료가 되실거라고 생각합니다





용답동의 도시정비형 재개발 (역세권시프트)

충족요건으로 알아보는 용답동의 상세한 임장기록

그럼, 시작하겠습니다!


 용답동은 현재 역세권 시프트 (도시정비형 재개발 사업) 

 으로의 추진 확정!




최근 용답동은 도시정비형 재개발 사업 (구 역세권 시프트) 로의 방향을 확립하고추진을 위해 여러가지 활동을 하고 있습니다.





역세권 시프트에 대한 자세한 설명과 내용이 알고싶으신 분들은

아래링크를 참고해 주시기 바랍니다



 

아직 구역의 범위가 확정된 상황은 아니지만, 대략적으로 위 구역안의 세대주들이 모여 임시추진위를 설립하고,

동의률 징구를 위한 각종 활동을 이어나가고 있는 것을 보면 

향후 큰 이슈가 없다면 이대로 구역이 확정되어

입안제안을 신청할 가능성이 큽니다

(입안제안 동의률 = 50%)


용답동이 확실하게 도시정비형 재개발로의 추진을 결정한 만큼 

앞으로 정말 역세권 시프트로의 재개발이

가능할지에 대한 검증도 필요할 것 같습니다.


지금부터 하나하나 세세히 따져보면서 용답동이 과연 

도시정비형 재개발로의 추진이 가능한지에 대한

여부를 따져보는 시간을 가지도록 하겠습니다.






구분

세부내용 

필수조건

 역세권: 승강장 경계로부터 500m 이내 

(1차 - 350m 2차 - 500m)

대상지 면적은 3,000㎡ 이상 충족 

 정비예정구역 검토기준 충족 



※ 역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영 기준 

https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/1673 




역세권 시프트는 기본적으로 '역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준'에 따르게 되며, 해당 법에 따라 1차,2차 역세권을 구분해 보면 다음과 같은 그림이 나옵니다



- 1차 역세권 : 0m~ 250m (2022년 말까지 한시적으로 350m 허용) : 최대 용적율 500% 허용

- 2차 역세권: 251m ~ 500m (최대용적율 300% 허용)



네이버 부동산을 이용해 '거리측정'을 이용해 350m , 500m에 대한 원을 그려준 뒤 색감 구별 및 1차,2차 표시를 위해 편집작업을 한 과정입니다.


대략적으로 사업지가 역세권 개발 운영 기준에 따른 범위 안에 속하는지 

확인해 볼 수 있습니다. 

 


그 다음 운영기준에 따라, 확인해야 할 내용들에 대해 검토가 필요합니다.




1. 상하좌우 1차 역세권 범위의 (350m) 끝와 끝을 이어 

네모난 구역선 설정 


2. 1차 역세권 네모칸 안에 사업지가 다 들어가는지 

검토 




1차 역세권 안에 포함되는지'에 대한 여부를 따져보아야 하기에, 

네모칸을 그려본 후 임시추진위가 추진중인 구역을 같이 넣어봅니다 . 






약간의 오차범위는 있을 수 있겠지만,

그래픽 상으로는 사업지가 1차 역세권 안에 모두 포함되는것이 확인됩니다.


실제로 똑같은 방법을 현재 추진중인 원효로 1가, 녹번 2-2 등에 적용하여

현재 정비구역으로 지정된 범위와 대조해 보면, 오히려 포함이 다 되지 않더라도 더 넓은 범위로 구역지정을 해준것을 볼 수 있었습니다.


이러한 부분에서는 절대적인 기준없이 유연하게 구역지정을 해주는 것이

아닐까 유추해 볼 수 있었습니다.

용답동은 도시정비형 재개발로의 추진이 가능할까?


-> 결론

오차범위는 있겠지만, 용답동 임시추진위의 구역지정은 정확하게 도시정비형 재개발사업의 운영 기준을 따르고 있으므로 이상 무!


용답동을 재개발 충족요건에 대한 객관적 지표로 판단해보자



표1) 역세권 시프트 충족요건

구분

세부내용 

필수조건

 역세권: 승강장 경계로부터 500m 이내 

(1차 - 350m 2차 - 500m)

대상지 면적은 3,000㎡ 이상 충족 

 

정비예정구역 검토기준 충족 




필수조건은 위에서 검증하였으니 패스하고, 정비예정구역 검토기준에 대해 알아보겠습니다.


정비예정구역 검토 기준이라 함은, 운영기준에 따라 아래와 같이 분류 됩니다




위 내용을 정비예정구역 검토기준에 대한

투자자 관점에서의 임장 데이터 내용으로

세부적으로 나눠보면, 다음과 같이 분류됩니다.




구분

세부내용 

정비예정구역 

검토기준

노후도 60% 이상

주택접도율 40% 이하

과소필지 40% 이상 

 호수밀도 1헥타르 (3000평당) 60세대 이상

이러한 여러가지 지표들 중, 재개발 임장시 가장 중요하게 생각하고

검토해야 되는 객관적 지표들에 대해서는 이렇게 정리가 가능합니다





※ 재개발 핵심지표 중요도


1. 노후도 충족 (필수!)


2. 접도율 (노후도를 보증해주는 지표) 


3. 과소필지 충족


4. 호수밀도 충족




그렇다면, 역세권시프트에 부합되는 재개발 충족요건들을 기준으로 하나씩 분석을 해보도록 할텐데요,


설명드릴 내용은 실제로 용답동 임장을 나가보시면 실제로 눈으로 보실 수 있는 내용들이며, 각종 부동산 관련 앱들을 통해 데이터 분석 (흔히 랜선임장이라 합니다!) 내용등을 통해 확인하실 수 있습니다.


자, 그럼 용답동이 왜 재개발 압력이 강하고, 향후 재개발추진이 빠르게 이루어 질 수 있는지에 대한 근거를 자료와 함께 설명 드리겠습니다.


 


1. 노후도 검증



노후도 정의: 

구역내 건물들의 노후도 지표

( 쉽게 말해 얼마나 낡았느냐! )


접근 및 검토방법:

1) 구역내 "노후" 건축물이 전체 건축물 연면적의 2/3 이상인지 확인!

(벽돌집 - 20년, 철근콘크리트 - 30년)

 







기본적으로 랜선임장시 노후도 검토는 "부동산 플래닛"을 이용하여 쉽게 확인하실 수 있습니다.






짙은 빨간색일수록 해당건물이 삭았다는 뜻이고, 짙은 파란색이면 새거라는 뜻입니다.


즉, 부동산 플래닛으로 손품을 팔면서 시뻘건 노후도의 꽃이 만개 해있는 땅을 찾아내면, 앞으로 재개발이 될 예정지를 찾는 1차 관문을 통과하는 것이죠 :D




용답동 재개발예정지의 노후도를 보니, 현재 용답동 재개발정비구역(청계리버뷰자이)와 비교해보더라도 노후도 측면에서는 크게 차이가 없어 보입니다. 즉, 재개발 정비구역 지정을 위한 노후도는 합격 이라고 할 수 있습니다.


빨간색에 가까울수록 건축물들이 노후화 되었다는 내용이니까, 용답동 2권역의 경우에도 재개발이 이미 확정되어 준공예정인 1권역과 마찬가지로 동일 상권에 속하므로 노후도가 충족되어 있는 모습입니다.




+ 재해관리구역까지 적용 가능!!

용답동 재개발구역(청계리버뷰자이)는 2006년 재해관리구역으로 지정되 <도시 및 주거환경정비법>에 따라 재개발 추준위가 구성할 수 있도록 구역지정 절차와 기준이 마련되어, [용답2구역]도 일정 요건을 갖추어 재개발 지정을 요청하면 곧바로 정비구역의 지정 및 추진을 할 수 있습니다.






용답동 일대는 상습적으로 침수가 발생하는 지역으로 용답동 108-1번지 일대가 2006년 재해관리구역(방재지구)으로 지정되어 있고, 2007년 조합설립까지 마치게 되었습니다.


(재해관리구역으로 편성되면 추진위가 곧바로 구성될 수 있기에 신속하게 정비사업이 추진됩니다)





# 재해관리구역 지정요건:

* 재해관리구역 지정요건 및 호재

- 1990년 이후 2번 이상 침수되는 주택 비율이 50% 이상이 지역내 토지등소유자 80%이상 동의가 있으면 재해관리구역으로 지정해 줄 것을 요청 할 수 있습니다.


- 재해관리구역으로 지정되면 추진위가 곧바로 구성될 수 있기에 신속하게 정비사업 추진이 가능하다


- 현재 용답동 2권역의 경우, 1권역과 마찬가지로 기본적인 노후도나 입지는 동일하다고 보면 되며, 사실상 같은 권역이다.


- 1권역과 마찬가지로 2권역 또한 노후도가 충족되는 상황이며 노후도 여건(66%) 를 충족하고 있으며, 현재 조합원설립인가를 위한 용답동 추진위원회 결성 및 운영이 활발하게 이루어 지고 있는 상황이다.


현재 용답동은 이러한 노후도가 충족되어 있고, 재해관리구역으로써 지정된 바 있는 제1권역과 동일 상권으로 평가됨으로써 역세권 재개발을 위한 운항은 순조로울 것으로 예상할 수 있습니다.


사업추진 초기단계이고, 정보가 폐쇄적이다보니 아직까지는 토지에 대한 프리미엄이 많지 붙지 않은 상황입니다.


앞으로 시간이 지나면서 사업이 서서히 추진된다면 점점 더 가격은 상승되어 갭투자의 매력이 떨어질 수 밖에

없을 것으로 판단되네요. 빠른 선택이 중요할 것 같습니다!






2. 접도율 검증 (네이버 부동산 - 로드뷰 참고)






정의:

4미터 이상의 도로를 접한 건축물의 수와

건물의 총수의 비율

( 쉽게 말해 얼마나 도로 접근성이 좋은가! )


접근 및 검토방법:

1) 접도율 40% 이하의 지역

(좁은 골목길 안쪽 집이 전체의 60% 이상)

을 찾는다

 

 







위 사진은 "네이버 부동산" 을 통해 용답동을 검색 한 뒤, 로드맵을 켜본 결과입니다.

파란색으로 표시되는 선들은 차가 들어갈 수 있는 도로라고 보시면 되며,

아무색도 없는 부분은 "도로가 너무 좁아 차가 들어갈 수 없다" 곳으로써, 쉽게말해 골목길입니다.


용답동 전체면적을 다 보게되면 접도율이 더 안좋다는걸 보실 수 있지만, 좀 더 선이 명확하게 보이기 위해 반절 쯤 편집하였습니다


딱봐도 전체면적의 절반 이상은 "차량 진입이 어려운 도로" 라는 것이 보이실 겁니다.


이러한 지역은 흔히 접도율이 안좋다라고 평가할 수 있으며, 그런 곳을 위주로 상권분석을 해나가시는 것이 랜선임장에서 노후도와 비슷하게 중요한 위치로써 검토해야 될 내용입니다




건물을 지으려면 그 건물이 깔고 앉은 대지의 2미터 이상이 “건축법상 도로”에 접해야 합니다.

건축법상의 도로 = 도정법상 접도율의 도로와 같으므로, 폭 4미터 이상의 도로를 접해야 된다는 뜻입니다.


그렇다면 실제 로드뷰를 살펴볼까요?








대형차가 드나들 수 없다는게 눈으로 보이죠?

소형차도 힘겹게 힘겹게 조심해서 다녀야 될 수준입니다.


1.소방차가 드나들 수 없다.


2.레미콘차도 못들어온다 


소방차가 못들어오면 주거안전에 치명적인 문제가 있는 것이 당연한데

레미콘 차가 못들어오면 왜 그럴까요?




문제가 되는 부분은 건축법 상 건축허가의 요건 때문입니다.


건물을 지으려면 그 건물이 깔고 앉은 대지의 2미터 이상이 "건축법상 도로"에 접해야 합니다.







건축법상의 도로 = 도정법상 접도율의 도로 

 





결론적으로 도정법상 건축물이 올라가려면 폭 4미터 이상의 도로를 접해야 합니다.


 4미터의 도로가 없으면 레미콘 차가 못들어오니 사실상으로도 건물을 못짓고, 법률적으로도 건축허가를 받지 못하니 적법한 건물을 짓지 못하는 것이죠!


(건축법에 따라, 예외적으로 4미터 미만인 경우에도 건축이 가능한 조건이 있지만, 일반적인 내용은 아니므로 PASS)


쉽게 말하면 접도하지 않은곳은 신축행위가 일어나지 않아 노후도가 영원히 보존된다”


라는 뜻으로 결론을 짓을 수 있으며, 이는 재개발지로서 생명이 꺼지지 않고 영원히 살아남아 언젠가 기회가 오면 치고 나갈 준비가 된 곳이라는 뜻으로 해석하고 사업성을 검토해야 합니다.


그러므로 접도율은 지역의 노후도만큼 중요한 지표가 될 수 있습니다.




 

3. 호수밀도 검증 








 

정의:

전체 건물호수를 전체 토지 면적으로

나눈 수치

( 쉽게말해 건물이 얼마나 빡빡하게 있는가! )


접근 및 검토방법:

1) 3000평당 60호 이상의 건물이 있는 지역

(1만헥타르 = 1만제곱미터 = 3000평)



 




호수밀도는, 사실 그렇게 충족하기 어려운 조건은 아닙니다.


1호당 50평의 토지를 깔고 있으면 된다라는 소리인데, 서울 내 노후되고 접도율이 낮은 지역은 보통 세대당 이렇게 넓은 땅을 깔고 있지 않습니다.


참고로 빌라나 연립주택, 즉 공동주택의 경우 층당 호수가 가장 많은 층, "기준층"의 호수를 가지고 호수밀도를 게산하며, 그 외의 층은 따지지 않습니다


한층에 4세대 *3층인 빌라가 있다면, 이 빌라의 호수는 12가 아니고 4입니다



" 호수밀도가 높으면 오히려 사업성을 망칠 수 있다!" 



개발 충족요건(선택지)중 하나이긴 하지만, 알고보면 호수밀도는 양날의 검으로 치부됩니다.


호수밀도는 어느정도 높으면 “법률적”으로는 요건충족에 도움될지 몰라도


너무 높은 경우 오히려 “사실상” 재개발 진행을 저해하는 요인으로 작용합니다.


재개발이 높은 사업성을 가지려면 땅은 넓은데 땅주인은 적어야합니다.


그래야 조합원수 대비 늘어나는 세대수가 많아져 일반분양 물량이 늘어나기 때문이죠.


기존 조합원들 입장에서는 추가분담금을 얼마나 내느냐, 환급받느냐의 문제로 직결될 수 있는 부분이기에 충족요건 이지만 사업성을 해치는, 양날의 검일 수 있다는 것이죠!


모든 원인의 발단은 결국 단위면적당 지을 수 있는 아파트의 수가 한정적이기 때문입니다.

(3종주거 기준 1만평에 700세대 / 25평 위주로 뽑으면 900세대도 가능)


호수밀도가 너무 높으면 = 조합원이 늘어나면 일반분양할 물량이 줄어드는 것이고, 일반분양 수입이 줄어들면 분담금이 과중하게 늘어나기 때문에,

조합원을 설득할 수가 없어 그 사업은 장기간 표류하거나 엎어질 수 밖에 없습니다.


현재의 용답동과 쪼개기의 성지(?) 아현 1구역의 사례들을 보면서 예시를 보시겠습니다.





위 자료는 "부동산플래닛" 에서 직접 보실 수 잇는 내용들입니다.

높은 호수밀도의 대표주자로 아현 1구역 입니다. (아직은 예정지)


"부동산플래닛"에서 아현1구역을 찾아봤습니다.



지도에 찍힌 점은 실거래 이력이 있는 건물임을 보여주는 건데,

색깔로 상가인지 단독인지 다세대인지 구분합니다

(파랑색 = 다세대 / 초록색 = 단독)


아현 1구역은 파란 점, 즉 다세대가 대부분입니다.

빌라가 이렇게 빼곡히 있으니 호수밀도는 아주 높다고 볼 수 있겠죠?


그렇다면 이렇게 높은 호수밀도가 얼마나 사업성을 해치는지 아현 1구역을

토대로 설명해보겠습니다.






아현1구역 사업성 개요 (대략수치)


구역범위: 약 32,000평

개발범위: 약 28,000평

조합원: 2116명

늘어나는 세대수 : 2520세대

 






1. 구역범위


이 구역의 대지는 약 32000평, 근데 대부분 2종이라 용적률상향을 위한 기부채납 감안하면 택지는 28000평 정도 될 것입니다. (기부채납: 용적률상향을 위해 정부에 토지나 공공시설로써 헌납하는 내용)



2. 소유자


조합원의 수는 2116명으로 집계되며, 재개발 시 위에 설명한 3종 소형기준으로 1만평에 900세대가 한계라고 하면, 늘어나는 세대수는 대략 900 * 2.8 = 2520세대로 계산이 됩니다.







늘어나는 세대수 - 조합원수 = 일반분양 

 




이정도면 조금 빡빡하지만, 되긴 할 것 같습니다.

하지만 여기에 추가적으로 검토해야 될 부분이 있죠!

바로 서울시에서 가져가는 "임대주택비율"를 집어 넣어야 합니다.



3. 임대


늘어나는 세대수의 약 17%를 서울시가 임대주택으로써 가져갑니다. 계산을 다시해보면







늘어나는 세대수 - (임대 + 조합원수) = 일반분양 

 





임대가 약 17%이니, 350세대정도가 됩니다.

그러면 2116+350 = 2466 거의 1대1 재건축이 되어버리게 되네요


조심스레 예상컨대 아현1구역 소유자는 20평 또는 그 이하의 소형물건을 받게 될 가능성이 상당히 높다고 보입니다.


안주고 청산시키면 수백명이 드러누울테고 그렇다고 정상적인 59제곱짜리 주자니 도저히 사업성이 안나오고 낮은 사업성과 복잡한 권리관계에서 오는 문제 때문에 만만치 않은 내홍을 겪게 될 구역으로 보이네요.


그렇다면 이번엔, 저희가 분석중인 용답동의 경우를 한번 볼까요?






2021년 12월 22일 기준 부동산플래닛으로 확인 가능한 내용입니다.

용답동의 경우, 대부분 초록색의 단독주택이 주를 이루고 있다는 것을 확인하실 수 있습니다.


파랑색의 다세대주택은 찾기가 정말 어려울 정도로 적은 상태입니다.

골목들이 너무 많고 30년 이상된 벽돌집과 건축물들이 너무나도 많고, 자연슬버게 접도율도 좋지 않기때문에 건축에 필요한 큰 트럭들이 오고가질 못하여 대부분의 신축행위가 큰 도로변 위주로 밖에 진행이 안되는 상황입니다.


위에서 말하였듯이 "노후도가 영원히 보존되는 상황" 이라고 보면 되겠네요

호수밀도 또한, 오히려 충족조건에 못미칠 정도로 높지 않아 보입니다


이 말은 즉슨, 사업성이 굉장히 좋을 수 있다는 뜻이죠!




용답동의 사업성

- 용답동은 토지면적 대비 소유주가 적다

- 일반분양 가능한 세대수가 많아 사업성이 잘나온다

(추후 환급가능성이 매우높음!!)

- 재개발이 되면 성동구 최대규모 대단지 상가복합단지가 될 확률이 높아 시세차익 기대가능





4. 과소필지 검증







정의:

90제곱미터 이하의 필지를 지칭하는 말


접근 및 검토방법:


1) 구역내 전체필지 중 40%이상이 과소필지 인지

판단한다


2) 네이버지도를 통해 1동의 건물을 뜻하는 네모가 

촘촘한지 파악


3) 부동산플래닛을 통해 초록색 단독주택이 

전체 비중의 몇% 정도 되는지 파악



  

 








랜선임장시 과소필지를 판단하는 기준은 첫번째로 네이버지도 검색이 필요합니다.


위 지도는 청량리 7구역으로써, 빨간색 표시부분은 재개발지정이 된 곳이고, 녹색은 빠진 곳입니다.


빨간색 영역 안의 건물과 녹색 영역 안의 건물을 비교해 보겠습니다.


빨간색 영역 안의 건물들이 훨씬 더 작고, 네모 반듯하지 않고 찌글찌글한 모양을 띄고 있습니다.


대략 이정도 크기로 네이버지도상에 건축물에 대한 네모박스의 크기가 표기된다면, 과소필지라고 판단하셔도 됩니다. 

(주변에 비해 굉장히 작은 박스를 가지고 있습니다)


그렇다면, 이제 용답동을 볼까요?





네이버지도상 보이는 건축물들이 아주 작게 모여있는 것을 알 수 있습니다.

이렇게만 보면 호수밀도도 높고, 과소필지율도 높다고 판단할 수 있을 수 있습니다.


하지만 네이버지도로 확인해야 되는것은 "건축물들의 크기를 통한 과소필지 추산" 일 뿐이며, 실질적인 호수밀도는 위에 언급하였듯이 부동산플래닛으로 찍히는 점이 초록색인지, 파랑색인지, 그리고 그것들이 빼곡하게 박혀있는지를 보셔야 합니다




호수밀도는 낮다 = 사업성이 좋다

과소필지가 많다 = 단독주택이 많을 가능성이 높다는 소리이므로 사업성에 청신호이다


자, 이제 보이시나요?

부동산플래닛으로 확인되는 단독주택을 상징하는 초록색의 점들이 용답동의 대부분이며, 호수밀도가 높지 않은것을 알 수 있습니다.


네이버부동산으로 과소필지를 확인하게되면, 정말 빼곡하게 작은 건축물들이 들어가있는 것을 볼 수 있으니 단독주택이 대부분이고, 접도율이 나오지 않는 재개발 호재지역이라고 판단하는 것이 타당하겠습니다








최종결론

1) 도시정비형 재개발 운영기준 충족여부 검증 - 이상무

2) 정비예정구역 검토기준 부합 여부 - 이상무

용답동은 도시정비형 재개발로써 그 필요조건들을 충분히 만족하며, 투자하기 적합하다 !

 





이어지는 다음 내용에서는 현재 용답동의 임시추진위 출범 소식과, 향후 전망등에 대한 자세한 내용을 다뤄 볼 예정이니, 기대해 주세요!






 

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