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역세권시프트 알아보기
  • 글쓴이 관리자
  • 작성일 2022-03-18 14:59:16
  • 조회수 307

 


안녕하세요! 프리앤홈즈 입니다

이번에 준비한 내용은 바로 '역세권 개발사업' 에 대한 종류에

대한 내용입니다.  



전에 다룬 신속통합기획 정리내용에 따라 향후 어떠한 지역이 가장 안전한지에 대해서 분석을 해본결과,


'신속통합기획과 관련없는 지역이 가장 안전하다' 라는 결론이

나왔었습니다.

그에 따라 향후 일반민간재개발 사업 중, 역세권 중심의 재개발 사업들의 종류와 그내용들을 정리해보는 시간을 가져보겠습니다.

그럼, 시작하겠습니다!



 


1. 역세권 시프트란?

1.1 역세권 재개발사업의 기본내용

역세권 시프트란 재개발등 사업을 추진하면서 지하철, 국철 및 경전철 승강장 기준 500m 이내의 지역에 용적률을 상향하는

주택공급 활성화사업을 얘기합니다.

역 반경 500m이내의 고밀도 지역을 개발하여 용적률을 최대 500% 까지 완화해주는 인센티브를 받으면서 용적률 증가분의

1/2을 장기전세주택(시프트)으로 공급해야 합니다.

- 1차 역세권 : 0m~ 250m

(2022년 말까지 한시적으로 350m 허용) : 최대 용적율 500% 허용


- 2차 역세권: 251m ~ 500m (최대용적율 300% 허용)

※ 시프트란: 주변 전세가격의 80% 수준에 최장 20년까지 살 수 있는 공공주택




□ 역세권 개발 적용범위 및 원칙

 (역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준)


역세권 개발은 기본적으로 "도시 및 주거환경정비법" , 즉 「도정법」 을 따르게 됩니다.

단, 정비(예정)구역 해제지역의 경우에는 역세권 개발 (도시정비형 재개발)포함되지 않다는 것을 알 수 있습니다.


□ 역세권 개발의 정의 (역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준) 

공공임대주택에 대한 용어설명이 들어있지만 자세한 내용은 생략하겠습니다

중요한 부분은 "승강장" 을 기준으로 거리마다


「0~250m - 1차 역세권」

 「251m~500m - 2차 역세권」 으로 나뉘게 되는 내용입니다.


단, 주택공급 활성화를 위해 '22년 12월까지는 한시적으로 1차 역세권은 역 승강장 경계로부터 350m 이내의 범위로 한다'


라는 내용도 확인 해야할 내용입니다.


 



2. 역세권 재개발의 종류

2.1 역세권 재개발사업의 종류와 이해


역세권 관련 재개발 사업들은 그 종류가 너무 많아 헷갈릴 수 밖에 없습니다


다 알 필요도 없기 때문에 간단하게 민간/공공 여부만 따져서 구별하시면 됩니다.


[역세권 개발 사업 5종] 


1. 역세권 민간개발 / 주체: 민간 

역세권 250m,용도지역 상향, 준주거 용적률 400 -> 700% 완화 


2. 역세권 활성화 / 주체: 민간

역세권 250m, 용도지역 (주거->상업) 상향 증가 용적률 50% 공공기여 


3. ★역세권시프트 / 주체: 민간 

역세권 500m, 주거 준주거 상업 준공업 노후도 과소필지 저밀이용 중 2가지 만족시 진행 (노후도 40-60%)


4. 역세권공공주택지구 / 주체: 민간+공공 

역세권 250m 이내 국유지, 유휴지 


5. 도심공공주택 복합사업 / 주체: 공공 

역세권 250m, 용적률 상한 


프리앤홈즈는 현재 용답동이 추진중인 도시정비형 재개발 사업 (구 역세권시프트) 에 대한 권리산정기준일만 다뤄보겠습니다.


 

★ 도시정비형 재개발 사업

권리산정기준일: 정비구역지정일


권리산정기준일까지의 절차

(입안제안 부터 약 2년 전후 소요)

(1) 정비구역지정 입안제안 (동의률 67%)

(2) 행위제한 (노후도 보존 / 결정고시 전)

(3) 정비계획 결정고시 (권리산정기준일 확정)


도시정비형 재개발 사업의 경우, 일반적으로 추진을 원하는 지역내 주민동의률을 먼저 확보한

상태에서 [주민제안]을 통해 구청에 입안제안을 넣는 방식이기 때문에

권리산정기준일은 서울시 심의 이후에 정비계획 결정고시,

즉 정비구역지정일이 발표 되는 날이 권리산정기준일이 됩니다.

통상 [공람공고]까지 올라왔다면

사업은 원활히 진행된다고 보아야 합니다.


 

★ 도시정비형 재개발 사업

사업절차 요약

① 사업준비단계

[주민제안] - [주민설명회] - [공람공고]

[도시계획위원회심의] - [정비구역지정]

② 사업시행단계

[추진위원회승인] - [조합설립인가]

[사업시행인가] - [시공사 산정]

③ 관리처분단계

[관리처분인가] - [이주,철거,착공] - [일반분양]

④ 사업완료단계

[준공/이전고시] - [조합청산]



3. 역세권개발 충족요건 (도시정비형 재개발)

3.1 역세권 재개발 충족요건


충족요건의 경우는 다음과 같습니다

도시정비형 재개발 (역세권시프트) 사업의 지정검토 기준

도시정비형 재개발 사업

추진절차

(1) 입안제안 (동의률 50%)

(2) 구역지정입안제안 (동의률 67%)

(3) 조합설립인가 (75%)

지정검토 기준(1)

가. 노후도30년이상 경과 건축물비율 30% 이상

나. 과소필지 : 150㎡미만 필지비율 40% 이상

다. 저밀이용: 2층이하 건축물 비율 50% 이상

지정검토 기준(2)

신축 건축물 비율:

10년이내 신축 건축물비율 15%

이상인 기초블럭단위는 제외

제외 사업대상지:

성곽주변 등 역사, 문화 장소 등

전용주거지역, 1종 일반주거지역, 구릉지 연접부,

자연환경보전 지역 등

□ 추진절차

초기 50%이상의 동의율이 확보가 되어야 입안제안이 가능해지며,

추후 구역지정입안(67%) -> 조합설립인가 (75%) 까지 올라가야 합니다.

□ 제외 사업대상지

성곽주변 등 역사, 문화 장소 등 / 전용주거지역, 1종 일반주거지역, 구릉지 연접부 / 자연환경보전 지역 등은 제외됩니다.

□ 지정검토 기준

해당 내용은 다음에 업로드할 내용인 #3 용답동 역세권 재개발 임장 부분에서 자세히 살펴보겠습니다


사례1) 원효로 1가

먼저 대표적인 사례로는 현재 '도시정비형 재개발 사업'이 진행중인 원효로 1가 를 사례로 들 수 있습니다.

추진위의 자료에 의하면 아파트 공급규모는 총 3,899세대 중 조합 및 일반분양 2,274세대

1,725세대 정도가 임대아파트가 될 것으로 예상된다고 하며, 비례율은 137%로 양호한 편입니다

□ 원효로1가 사업개요

사업개요를 보면 재개발조건, 노후도, 과소필지를 모두 충족한 모습을 볼 수 있습니다.

2022년 12월까지 완화된 법이 적용되다보니 상당히 서두르는 모습입니다.

7월 기준 동의서 67% 이상 달성되어 용산구청에 정비구역지정 신청을 완료 하였으며, 추진위 카페도 개설하여 정비구역지정을 위한 추가동의률 확보를 위해 박차를 가하고 있었습니다.


 

작성일 기준 현재

2021.10.15. 용산구청에 구역지정 접수

2021.11.12. 용산구청의 행위제한열람공고

2021.12.10 행위제한 및 지형도면 고시




현재 행위제한까지 걸려있는 상황이므로, 내홍이 없다고 한다면 1~2년 안에는 정비구역지정이 되어 권리산정기준일이 적용될 전망입니다

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